Где вам можно купить — и что вы получите
Не список стран, а разбор права покупки: где вы получаете полную собственность, где траст или аренду, а где закон вам покупать запрещает.
Почти все каталоги зарубежной недвижимости устроены одинаково: страна, красивое фото, цена от. Проблема в том, что слово «купить» в разных странах означает очень разное. На Бали иностранец получает не собственность, а долгосрочную аренду земли. В Мексике на побережье — собственность через банковский траст. В Таиланде — квартиру в пределах иностранной квоты дома, но не землю под ним. А в Техасе с сентября 2025 года гражданин России не может купить вообще ничего.
Поэтому здесь страны разложены не по алфавиту, а по тому, что вы реально получите. Ниже можно отфильтровать по вашей задаче — доход, статус, зимовка, переезд семьёй или минимальный бюджет. Если вы уже знаете, куда хотите, идите сразу на карту городов.
Покупаете как местный
Полная собственность, ограничений по гражданству нет. Вопрос только в деньгах и правильном оформлении.
ОАЭ
Единственное место, где нет налога на доход с аренды. Взамен высокий service charge — считайте доходность после него, а не до.
Турция
Единственная реальная программа гражданства за недвижимость. Сделка проходит за несколько недель, но цену объекта под порог часто завышают — проверяйте оценку.
Грузия
Самый низкий порог входа и самая быстрая сделка в нашем списке. Налог на доход от аренды — 5%, один из самых низких в мире.
Кипр
ЕС и английское право — самая понятная сделка из всех. Доходность скромная, но это плата за предсказуемость.
Греция
Один из самых доступных входов в ЕС. Порог программы ВНЖ различается по регионам — проверяем под конкретный объект.
Черногория
Адриатика с низким входом и простой сделкой. Сезон короткий — при расчёте посуточной доходности ставьте загрузку честно.
Испания
Golden visa отменена: покупка статуса больше не даёт. И помните про 24% налога с валовой аренды для нерезидента из-за пределов ЕС — расходы вычесть нельзя.
Португалия
Мягкий климат и стабильный рынок, но недвижимость выведена из инвестиционной программы ВНЖ. Покупают для жизни, а не для статуса.
Сербия
Безвизовый въезд и покупка на физлицо без лишних условий. Спокойный вариант для переезда, а не для доходности.
Армения
Покупка без ограничений, всё оформление на русском, ВНЖ действительно связан с недвижимостью. Самый простой вход из СНГ.
Азербайджан
Каспий и доступные новостройки Баку. Рынок узкий, ликвидность ниже, чем кажется по ценам.
Киргизия
Русский язык, безвизовый режим и самый мягкий вход в Центральной Азии. Берут чаще под переезд, чем под доход.
Бразилия
Покупка без ограничений по гражданству и один из красивейших берегов мира. Дальний перелёт и валютный риск — главные минусы.
Чили
Самая простая покупка из всей Латинской Америки: иностранец приобретает наравне с гражданином, даже находясь по туристической визе — нужен только налоговый номер RUT. Но ВНЖ за недвижимость здесь не даётся, такой программы в стране нет вообще.
Аргентина
Свободная покупка и низкие цены после девальвации. Экономика нестабильна — это одновременно возможность и риск.
Покупаете, но с условием
Купить можно, но вы получаете не совсем то, что привыкли считать собственностью. Условие важнее цены — читайте строку «что получаете».
Мексика
Наш главный рынок 2026. Без визы для граждан РФ, доходность выше европейской. Побережье оформляется через банковский траст fideicomiso — это нормальная практика, а не обход закона.
Таиланд
Квартиру берут в собственность в пределах иностранной квоты дома, землю — нет. И проверьте право сдавать: посуточно менее 30 дней требует гостиничной лицензии.
Индонезия
Самая высокая доходность в нашем списке — и самая слабая правовая конструкция. Иностранец получает leasehold: земля к вам не переходит, окупаемость считайте в пределах оставшегося срока.
Вьетнам
Растущий курортный рынок с низким входом. Собственность срочная — 50 лет с продлением, и квота иностранцев в доме ограничена.
Малайзия
Купить можно только выше ценового порога штата — обычно от 1 млн MYR. Зато английский в обиходе и понятная долгосрочная виза.
Китай
Хайнань как курорт и Шэньчжэнь как бизнес — разные рынки. Покупка иностранцем требует подтверждения связи со страной: работа или учёба.
Сейчас закрыто или почти
Прямые ограничения для граждан России. Мы всё равно работаем по этим направлениям — но начинаем с проверки вашего права купить, а не с подбора объекта.
США
Техас с 1 сентября 2025 года закрыт для граждан РФ почти полностью. Во Флориде запрет зональный: сельхозземля и 10 миль вокруг военных объектов и критической инфраструктуры. В остальных штатах покупка не ограничена — но проверяем адрес, а не город.
Канада
Федеральный запрет на покупку жилья иностранцами действует до 1 января 2027 года. Исключения работают уже сейчас: постоянные резиденты и обладатели рабочего разрешения с остатком не менее 183 дней.
Индия
Прямая покупка нерезиденту закрыта без разрешения Резервного банка Индии. Гоа берут в долгую аренду — под зимовку это работает, под инвестицию нет.
Не уверены, что подходит именно вам?
Скажите задачу и бюджет — предложим два-три направления с честным сравнением, включая то, что вам в них не понравится. Это быстрее, чем читать двадцать страниц, и точнее, чем фильтр.