Инвестиции в недвижимость — считаем то, что останется у вас
Валовая доходность в рекламе и деньги, которые реально приходят вам на счёт, — это разные цифры, и разница доходит до половины. Мы считаем вторую: за вычетом налога нерезидента, комиссии управляющей компании, содержания и простоев. Дальше подбираем объект, который эту цифру выдержит.
Из чего складывается ваш доход и что из него вычитается
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену. До вас она не доходит: комиссия управляющей компании при посуточной сдаче забирает 15–25% дохода, налог нерезидента — свою долю с валовой суммы, содержание дома и налог на имущество — 1,5–2% от цены объекта в год, плюс простои между гостями. Курортная квартира с заявленными 11% валовыми обычно даёт 5–7% чистыми. Это нормальная цифра — плохо, когда её называют одиннадцатью.
Налог нерезидента — строка, которой нет в чужих расчётах
Мексика удерживает 25% с валовой аренды у нерезидента без RFC; с оформленным RFC ставка падает примерно до 12%, и расходы становится можно вычитать — оформление окупается в первый же год. США удерживают 30%, Канада 25%, Испания 24% с валовой суммы без права вычесть вообще ничего. В ОАЭ налога на доход с аренды нет, в Грузии он 5%. Эта одна строка меняет выбор страны сильнее, чем разница в ставке аренды.
Посуточно или в долгую
Посуточная сдача на курорте даёт валовые 10–12%, но верна только при загрузке 60–70% в год и требует управляющей компании. Долгосрочная даёт 6–7%, зато без операционки и почти без простоев. Мы смотрим фактическую загрузку соседних квартир в том же доме, а не среднюю по городу: внутри одного комплекса разброс бывает двукратный.
Стройка против готового
На этапе строительства застройщик даёт рассрочку и фиксирует цену: в Канкуне разница между котлованом и сдачей на горизонте 2–3 лет составляет 20–40%. Взамен вы берёте риск застройщика и живёте несколько лет без арендного дохода. Готовый объект даёт деньги с первого месяца, но стоит дороже. Обе стратегии рабочие — выбор зависит от того, нужен вам поток или прирост.
Что мы проверяем до того, как вы внесёте задаток
Титул и обременения, разрешения на строительство, историю сдач застройщика и его финансовое состояние, статус земли (участки ejido в Мексике не дают нормального титула, и никакой траст этого не исправит), реальные расходы кондоминиума и правила комплекса — во многих домах посуточная сдача прямо запрещена уставом, и об этом узнают после покупки.
Управление активом
После сделки объект нужно сдавать, обслуживать и отчитываться по налогам. Мы берём это на себя: заселение и уборка, ремонт и мебель, ежемесячный отчёт с фактическими цифрами, декларации по месту. При выходе — подготовка к продаже и сама сделка.
Куда мы смотрим сейчас
Основное направление — Канкун и Ривьера-Майя: устойчивый турпоток, долларовые ставки, покупка иностранцем через траст fideicomiso, вход от 262 000 $ на стройке. Дальше — ОАЭ (нулевой налог на аренду и статус резидента от 750 000 дирхамов), Чили, Панама и Уругвай для тех, кому важна Латинская Америка целиком, а не один курорт.
Посчитайте свою доходность
С налогом нерезидентаСтавки подставлены по рынку города — любую можно поправить под конкретный объект. Расчёт показывает и валовую, и чистую цифру, и что именно между ними исчезает.
Ваши параметры
Ставки подставлены по рынку города. Любую можно поправить.
Уточнить ставки вручную
Что получится
Важнее доходности. Побережье оформляется через банковский траст fideicomiso: содержание около $500–700 в год, они уже учтены.
Подберём объект под вашу стратегию
Семь вопросов о цели, бюджете и сроке. В ответ — два-три объекта с расчётом чистой доходности, а не список всего, что есть на рынке.
Для какой цели вы хотите приобрести недвижимость?
Мы отвечаем сами — обычно в течение часа. Но если хотите быстрее, напишите в WhatsApp: ваши ответы уже подставлены в сообщение, набирать ничего не нужно.
Написать в WhatsAppНаписать в TelegramИнвестиционные объекты в Канкуне — сейчас в подборе
Проекты, которые мы ведём сами. По каждому пришлём расчёт доходности, планировки, прайс и смету расходов по сделке.
Вся недвижимость в Канкуне (11) →
Не нашли подходящее? Напишите в WhatsApp — подберём под вашу задачу.
Частые вопросы
Какая доходность зарубежной недвижимости считается нормальной?
Валовая 7–12% и чистая 5–8% — рабочий ориентир для курортных рынков вроде Канкуна, Пхукета или Бали. В Европе ниже: валовая 4–6%, чистая 2–4%. Если обещают 15% чистыми, спросите, что именно вычли.
Какой налог платит нерезидент с аренды?
Мексика удерживает 25% с валовой аренды у нерезидента без RFC и 12% с оформленным RFC, США — 30%, Канада — 25%, Испания — 24% без права вычесть расходы. В ОАЭ налога на доход с аренды нет, в Грузии — 5%.
Что выгоднее — посуточная аренда или долгосрочная?
Посуточная даёт выше валовую ставку, но забирает 15–25% на управляющую компанию и зависит от загрузки. Долгосрочная ниже по ставке, зато предсказуема и почти не требует расходов на операционку. На курорте разница по чистой доходности обычно меньше, чем кажется.
Стоит ли покупать на этапе стройки?
Рассрочка от застройщика позволяет зафиксировать цену и растянуть платежи, а разница между котлованом и сдачей на растущих рынках достигает 20–40%. Взамен вы берёте риск застройщика и несколько лет без арендного дохода. Это разные стратегии, а не одна лучше другой.
Можно ли инвестировать из России в 2026 году?
Да. Прямые банковские переводы из РФ не проходят, поэтому оплату проводим по легальному маршруту, синхронно с датой сделки. Отдельно готовим подтверждение источника средств для банка и нотариуса.
- Покупка — вы не платите ничего. Ни консультация, ни подбор, ни сопровождение сделки. Вознаграждение по купле-продаже платит продавец.
- Аренда платная только в Испании и Италии. Там стоимость — одна месячная аренда плюс НДС 21 %, двумя платежами: первый 40 % стоимости до начала работы, в Барселоне — 1 000 €, остаток при подписании договора аренды. В остальных странах подбор аренды бесплатный.
- ВНЖ и статус — платно, ведут юристы SVOY Legal. Разбор ситуации бесплатный; цена оформления зависит от страны и основания, весь прайс — на svoy.io.
- Нет договора — нет платежа. Работа начинается после договора об услуге и открытия рабочего чата, а не после звонка.
- Гарантия «До заселения». Мы не закрываем задачу на пятом варианте: отрабатываем 40–100+ объектов и ведём поиск, пока вы не заселитесь. Если услуга не оказана — первый платёж возвращаем по договору.