Инструмент
Калькулятор доходности
Считает не валовую цифру из рекламы, а то, что реально останется у вас после налога, управления и содержания.
Считает не валовую цифру из рекламы, а то, что реально останется у вас после налога, управления и содержания.
В объявлениях доходность почти всегда пишут валовую: годовая аренда, делённая на цену. Это красивая цифра, которой не существует. Реальный результат получается после того, как из неё вычтут налог на доход нерезидента, комиссию управляющей компании, содержание дома, налог на имущество и простои между гостями.
Разница обычно составляет от трети до половины. Ниже — расчёт, где видно каждую строку. Ставки подставлены по рынку конкретного города, и любую можно поправить под свой случай.
Ставки подставлены по рынку города. Любую можно поправить.
Важнее доходности. Побережье оформляется через банковский траст fideicomiso: содержание около $500–700 в год, они уже учтены.
Самая дорогая забытая строка. Мексика удерживает 25 процентов с валовой аренды у собственника без RFC — местного налогового номера. Испания берёт 24 процента с валовой суммы у нерезидента из-за пределов ЕС, причём расходы там вычесть нельзя вообще. США удерживают 30 процентов, Канада — 25. Оформление RFC и налогового представителя в Мексике снижает ставку примерно вдвое, и это первое, что стоит сделать после покупки.
При посуточной сдаче это 15–25 процентов от дохода, при долгосрочной — 5–10 процентов. Компания берёт на себя заезды, уборку, бельё, общение с гостями и мелкий ремонт. Считать доходность без этой строки можно, только если вы живёте в том же городе и готовы заниматься объектом сами.
Курортный объект не сдаётся 365 дней. Честный ориентир — 55–70 процентов в год, и он сильно зависит от конкретного дома. В Батуми или на греческих островах сезонность жёсткая: почти весь доход приходит за четыре месяца. В Канкуне и Дубае сезон длиннее и провалы мягче.
В Таиланде сдача меньше чем на 30 дней требует гостиничной лицензии. Барселона не выдаёт новые туристические лицензии и сворачивает существующие. Многие кондоминиумы запрещают посуточную аренду правилами дома. Проверять это нужно до задатка: объект с прекрасной расчётной доходностью может оказаться объектом, который нельзя сдавать так, как вы планировали.
Калькулятор считает годовой доход, но у сделки есть и разовые расходы. В Мексике это налог на приобретение ISAI около 2–3 процентов, нотариус, оформление траста fideicomiso и разрешение МИД — в сумме обычно 5–8 процентов от цены. При продаже возникает налог на прирост стоимости. Мы показываем полную смету до того, как вы вносите задаток.
Валовая доходность 7–12% и чистая 5–8% — рабочий ориентир для курортных рынков вроде Канкуна, Пхукета или Бали. В Европе цифры ниже: валовая 4–6%, чистая 2–4%. Если вам обещают 15% чистыми, спросите, что именно вычли из этой цифры.
Из валовой аренды вычитается комиссия управляющей компании (15–25% при посуточной сдаче), налог на доход нерезидента, содержание дома, налог на имущество, страховка и простои. В сумме это съедает от трети до половины дохода.
Мексика удерживает 25% с валовой аренды у нерезидента без RFC, США — 30%, Канада — 25%, Испания — 24% с валовой суммы без права вычесть расходы. В ОАЭ налога на доход с аренды нет, в Грузии он составляет 5%. Эту строку почти никогда не показывают в чужих расчётах.
Реалистичный диапазон для курорта — 55–70% в год. 85% бывает только у сильных объектов с опытной управляющей компанией и в удачный год. Мы показываем фактическую загрузку соседних квартир в том же доме, а не среднюю по городу.
Учитывать можно, но осторожно: доход от аренды вы получаете, а рост цены вам только обещают. В расчёте мы показываем аренду и рост отдельно, чтобы было видно, из чего складывается результат.
Живые предложения от наших партнёров. Нажмите «Хочу этот объект» — ответим в WhatsApp и пришлём полную информацию, фото и расчёт расходов.
25 000 000 MXN ≈ 1 515 000 USD
Роскошная вилла в Isla Dorada, Hotel Zone, Канкун. Основные характеристики: • Площадь участка: 330 м² • Площадь строительства: 470 м² • Возраст дома: 4 года • Обслуживание (HOA): 2 700 MXN/мес ≈ 164 USD/мес Планировка:…
6 060 USD / мес
Предлагаются в аренду эксклюзивные апартаменты в одном из самых престижных жилых комплексов Канкуна — Shark Tower, расположенном в Puerto Cancún. Этаж: 5 Площадь: 245 м² Планировка: • 2 просторные спальни • Большая гос…
485 000 USD (8 000 000 MXN)
Дом в одном из самых престижных районов Канкуна — Residencial Cumbres, где безопасность, комфорт и высокий уровень жизни сочетаются с отличной инвестиционной перспективой. Характеристики дома: • 3 просторные спальни • 4…
Все объекты и услуги в Канкуне (14) →
Не нашли подходящее? Напишите в WhatsApp +1 646 263 5508 — подберём под вашу задачу.
Это первый вопрос, на котором встаёт большинство сделок. У нас своя платёжная инфраструктура — Muvex, — и мы проводим оплату легально и в срок.
До задатка проверяем право собственности, обременения и разрешения. Если объект рискованный — говорим об этом прямо и предлагаем другой.
Ведём всю сделку на русском и объясняем каждый документ до подписания. Вы понимаете, за что платите, на каждом шаге.
Пришлите ссылку на объявление или скажите бюджет и город. Посчитаем по фактическим ставкам этого дома, покажем реальную загрузку соседних квартир и назовём полную смету сделки — вместе с налогами и оформлением.
Оставьте заявку — вернёмся с конкретными вариантами и честным расчётом, а не с общей презентацией.
