ВНЖ за недвижимость: где действительно дают, а где — нет
Покупка квартиры сама по себе статуса не даёт почти нигде — его даёт конкретная программа конкретной страны, и таких программ в мире около десяти. Ниже — честный список: где недвижимость засчитывают, на какую сумму и с какими условиями, а где обещание «купите и получите ВНЖ» просто неправда. Пороги и правила меняются, поэтому на дату вашего обращения мы всё перепроверяем.
Главная ошибка: статус даёт программа, а не покупка
«Купите недвижимость — получите ВНЖ» звучит как правило, а на деле это исключение. Из десятков стран, где иностранец свободно покупает жильё, статус за покупку дают около десяти, и у каждой свой порог, свой тип объекта и свои дополнительные условия. Поэтому последовательность всегда одна: сначала выбираем программу, потом под неё — объект. Наоборот не работает: квартира, купленная «просто хорошая», под программу обычно не проходит.
Что проверять в любой программе, кроме суммы
Тип объекта: во многих программах засчитывают только новостройку от застройщика или только объекты из государственного списка. Срок владения: продадите раньше — потеряете статус. Требование к доходу: Кипр и Мальта смотрят не только на покупку. Обязательное присутствие: где-то жить не нужно вовсе, а где-то без этого не продлят. И налоговые последствия: статус резидента часто тянет за собой налоговое резидентство, а это уже про все ваши доходы, а не только про местные.
Когда дешевле обойтись без покупки
Если цель — жить, а не вкладывать, покупка почти всегда дороже нужного. Цифровой кочевник, финансово независимое лицо, работа, учёба, воссоединение семьи дают тот же вид на жительство без замораживания сотен тысяч долларов в неликвидном активе. В Латинской Америке — Мексика, Чили, Панама, Уругвай — пути к ПМЖ и гражданству короче европейских, а требования к доходу мягче. Мы говорим об этом прямо, даже когда речь идёт о нашей же услуге по покупке.
Гражданство за инвестиции — отдельная история
Гренада, Сент-Китс, Сан-Томе и Принсипи, Вануату дают паспорт за взнос или одобренную инвестицию без обязательного проживания. Это инструмент мобильности, а не переезда: важны безвизовый список, скорость и то, как на этот паспорт смотрят банки при открытии счетов. У Гренады есть отдельный аргумент — договор E-2 с США. Недвижимость в этих программах — один из вариантов входа наравне с невозвратным взносом, и он не всегда выгоднее.
Как мы работаем
Сначала бесплатный разбор: гражданство, доходы, состав семьи, цель — и список программ, которые вам реально доступны, с честной сметой и сроками. Если решаете идти дальше, подбираем объект, который засчитают именно в этой программе, проверяем его юридически, проводим оплату из России и СНГ по легальному маршруту и ведём подачу вместе с юристами SVOY Legal — до карты или паспорта.
Где недвижимость даёт статус
11 программ🇦🇪 ОАЭ
Виза инвестора на 2 года; от 2 000 000 AED (~545 000 $) — Golden Visa на 10 лет
Самая рабочая связка «недвижимость + статус»: объект ликвиден, налога на доход с аренды нет, статус продлевается пока вы владеете.
🇹🇷 Турция
Гражданство и паспорт, а не ВНЖ
Объект нужно держать три года. Срок оформления обычно 6–10 месяцев, включаются супруг и дети до 18 лет. Оценку делает государственный оценщик — цена в договоре и оценка должны сходиться.
🇨🇾 Кипр
ПМЖ сразу, без промежуточного ВНЖ
Считается только новостройка от застройщика, плюс нужен подтверждённый доход из-за рубежа. ПМЖ не даёт права работать по найму на Кипре.
🇬🇷 Греция
ВНЖ на 5 лет с продлением
Порог зависит от района: 250 000 € в отдалённых регионах, 400 000 € в большинстве, 800 000 € в Афинах, Салониках, на Миконосе и Санторини. Жить в стране не обязательно.
🇲🇹 Мальта
ПМЖ для всей семьи
Программа построена на государственных взносах, недвижимость — обязательное условие, а не сама инвестиция. Проверка кандидата серьёзная и небыстрая.
🇭🇺 Венгрия
Гостевая инвестиционная виза, 10 лет
Через паи фондов недвижимости — прямая покупка квартиры в программу не входит. Даёт вид на жительство в стране Шенгена.
🇬🇪 Грузия
ВНЖ с ежегодным продлением
Самый низкий порог входа. Статус привязан к владению: продали объект — потеряли основание. Налог на доход с аренды 5%.
🇵🇦 Панама
ПМЖ по визе квалифицированного инвестора
Постоянный статус выдают сразу, объект нужно держать пять лет. Через несколько лет открывается путь к гражданству.
🇺🇾 Уругвай
ВНЖ инвестора, дальше ПМЖ и гражданство
Порог привязан к индексируемой единице, поэтому цифру подтверждаем на дату подачи. Альтернатива дешевле — ВНЖ по стабильному доходу, там недвижимость не нужна вовсе.
🇬🇩 Гренада
Гражданство за инвестиции, паспорт
Одобренные государством проекты, жить в стране не нужно. Отдельная ценность — договор E-2 с США: гражданин Гренады может подавать на американскую бизнес-визу.
🇰🇳 Сент-Китс и Невис
Гражданство за инвестиции, паспорт
Старейшая программа Карибов. Объект держат семь лет, проживание не требуется.
Суммы — минимальный порог входа по программе на 2026 год, без расходов на сделку, пошлин и юристов. Программы меняются часто: перед подачей подтверждаем условия у профильного юриста в стране.
Где покупка статуса не даёт
Говорим прямо🇲🇽 Мексика
Покупка статуса не даёт
И это наше основное направление, поэтому скажем прямо: квартира в Канкуне не даёт ни визы, ни резиденции. Временную резиденцию получают по доходу (примерно от 4 500 $ в месяц последние полгода) или по накоплениям на счёте (около 75 000 $), а также по браку и родству. Хорошая новость — эти пути проще европейских, и через четыре года открывается гражданство.
🇺🇸 США
Покупка не даёт ни визы, ни грин-карты
Иностранец может купить дом в США без ограничений, но на иммиграционный статус это не влияет никак. EB-5 — это инвестиция в бизнес от 800 000 $ с созданием рабочих мест, а не покупка жилья.
🇨🇦 Канада
Программы за недвижимость нет
Более того, для иностранных покупателей действовали прямые ограничения на покупку жилья. Иммиграция идёт через работу, учёбу и провинциальные программы.
🇨🇱 Чили
Покупка статуса не даёт
Зато сам вид на жительство получить относительно просто по работе, бизнесу или родству, а через пять лет открывается ПМЖ. Недвижимость иностранцы покупают свободно.
🇪🇸 Испания
Золотую визу за недвижимость отменили
Программа закрыта с апреля 2025 года. Остались другие основания — цифровой кочевник, финансово независимое лицо, учёба, работа.
🇵🇹 Португалия
Недвижимость исключили из золотой визы
С октября 2023 года покупка жилья в программу не входит. Остались инвестиции в фонды, науку и создание рабочих мест.
🇹🇭 Таиланд
Покупка визы не даёт
Есть Thailand Privilege (по сути платная многолетняя виза) и LTR, где недвижимость может входить в общий пакет инвестиций. Сама по себе квартира статуса не даёт, а землю иностранец купить не может.
🇮🇩 Индонезия (Бали)
Вилла в лизхолде статуса не даёт
Иностранец владеет не землёй, а правом аренды. Для долгого пребывания используют second home visa под депозит на счёте или рабочие и инвесторские визы.
Разобрать подробно
По направлениямГражданство за инвестиции
Второй паспорт за взнос или недвижимость: сколько стоит на самом деле, сроки, безвизовый доступ и подводные камни. Грена…
Латинская АмерикаВНЖ, ПМЖ и гражданство
Как получить резиденцию в Мексике, Чили, Панаме и Уругвае: основания, требования к доходу, сроки до ПМЖ и гражданства. Ч…
ЕвросоюзВНЖ и гражданство в Евросоюзе
Золотые визы Испании и Португалии за недвижимость закрыты. Что работает сейчас: Греция, Кипр, Мальта, Венгрия, визы цифр…
ОАЭВизы ОАЭ
Все резидентские визы ОАЭ: золотая на 10 лет от 2 млн дирхамов, зелёная на 5 лет для фрилансеров, инвесторская за недвиж…
Разберём вашу ситуацию за шесть вопросов
Страна, нужный статус, состав семьи и срок — этого хватит, чтобы назвать программы, которые вам действительно доступны, с честной сметой и сроками.
🌍 В какой стране вам нужен статус?
Консультация бесплатная и ни к чему не обязывает. Отвечаем обычно в течение часа. Хотите быстрее — напишите в WhatsApp: ваши ответы уже подставлены в сообщение.
Написать в WhatsAppНаписать в TelegramКонсультация бесплатная. Оформление ведут юристы SVOY Legal / Enjoy Freedom — заявка приходит нам, и дальше мы сами соединяем вас с нужным специалистом.
- Покупка — вы не платите ничего. Ни консультация, ни подбор, ни сопровождение сделки. Вознаграждение по купле-продаже платит продавец.
- Аренда платная только в Испании и Италии. Там стоимость — одна месячная аренда плюс НДС 21 %, двумя платежами: первый 40 % стоимости до начала работы, в Барселоне — 1 000 €, остаток при подписании договора аренды. В остальных странах подбор аренды бесплатный.
- ВНЖ и статус — платно, ведут юристы SVOY Legal. Разбор ситуации бесплатный; цена оформления зависит от страны и основания, весь прайс — на svoy.io.
- Нет договора — нет платежа. Работа начинается после договора об услуге и открытия рабочего чата, а не после звонка.
- Гарантия «До заселения». Мы не закрываем задачу на пятом варианте: отрабатываем 40–100+ объектов и ведём поиск, пока вы не заселитесь. Если услуга не оказана — первый платёж возвращаем по договору.