Дубай — направление номер один у покупателей из России и СНГ, на него приходится примерно половина всех зарубежных сделок. Канкун и Ривьера-Майя — направление, о котором стали думать недавно. Сравним честно: у каждого есть то, чего у другого нет.
Порог входа
Дубай: ликвидные апартаменты примерно от 200 тысяч долларов, ниже этой планки объекты либо неудачно расположены, либо неликвидны.
Мексика: Канкун и Тулум — от 150 тысяч, Плая-дель-Кармен — от 130–150 тысяч, Мерида — от 90 тысяч. Лос-Кабос дороже Дубая, от 250 тысяч.
Счёт в пользу Мексики, но с оговоркой: в Дубае за 200 тысяч вы получаете новый объект в развитой инфраструктуре, в Мексике за 150 — кондо в комплексе, где качество строительства нужно проверять внимательнее.
Доходность
Дубай: обычно 7–9 процентов годовых, при этом налога на доход с аренды нет вообще — это редкое преимущество, и оно очень весомое.
Мексика: Тулум 9–12 процентов, Канкун и Плая 7–11, но доход облагается налогом, и из валовой цифры вычитается комиссия управляющей компании 15–20 процентов и выраженная сезонность.
На бумаге Мексика выглядит доходнее, после налогов и расходов разрыв сокращается почти до нуля. Дубай стабильнее, Мексика волатильнее в обе стороны.
Форма собственности
Дубай: полная собственность (freehold) во freehold-зонах, оформление напрямую на иностранца, документ Title Deed от Земельного департамента.
Мексика: на побережье — банковский траст fideicomiso с обслуживанием 450–555 долларов в год. Права полные, но конструкция сложнее и требует объяснения. Во внутренних городах вроде Мехико и Мериды — прямая собственность без траста.
Счёт в пользу Дубая: проще и понятнее.
Виза и статус
Дубай: резидентская виза за объект от 750 тысяч дирхамов (около 205 тысяч долларов) на 2 года, от 2 млн дирхамов (около 545 тысяч) — Golden Visa на 10 лет на всю семью. Прямая и предсказуемая связь «объект — статус».
Мексика: прямой программы «резиденция за недвижимость» нет. Статус оформляется по финансовой состоятельности — временная резиденция на год с продлением до четырёх, затем постоянная, дальше возможно гражданство через натурализацию. Недвижимость усиливает позицию, но сама по себе статуса не даёт.
Разный смысл: в Дубае недвижимость — инструмент получения визы, в Мексике — путь к полноценному гражданству, но не через покупку, а через проживание. Зато въезд в Мексику для граждан РФ безвизовый, объект можно посмотреть без визовых процедур.
Подберём объект под вашу задачу
Расскажите бюджет и цель — доход, ВНЖ или для жизни. Соберём подборку проверенных объектов за 24 часа и посчитаем реальную доходность с учётом расходов и сезонности.
Налоги
Дубай: нет налога на доход с аренды, нет ежегодного налога на недвижимость. Есть разовый сбор DLD 4 процента при покупке.
Мексика: ISAI около 2 процентов при покупке, низкий ежегодный predial, налог на доход от аренды, и главное — налог на прирост капитала при продаже, для нерезидента невыгодный.
Уверенный счёт в пользу Дубая. Налоговая простота ОАЭ — их сильнейший аргумент.
Риски
Дубай: перегрев рынка и большой объём нового строительства, из-за чего конкуренция за арендатора растёт. Зависимость от притока экспатов.
Мексика: качество застройщика проверяется сложнее, на побережье есть проблема земли ejido, сезонные провалы загрузки, вопросы безопасности в отдельных регионах (Канкун, Мерида и Плая при этом спокойные), сезон ураганов в сентябре–октябре.
Разные типы риска: в Дубае это рыночный риск, в Мексике — юридический и операционный.
Кому что подходит
Дубай — если нужна предсказуемость, простая собственность, нулевые налоги на доход и резидентская виза как понятный результат покупки. Это направление для тех, кто хочет актив без сюрпризов.
Мексика — если нужен более низкий вход, потенциал роста выше среднего, безвизовый доступ и перспектива не просто резиденции, а гражданства. Плюс это Латинская Америка с другим климатом и укладом, что для многих само по себе аргумент.
Часто разумное решение — не выбирать. Дубай как стабильная часть портфеля, Канкун или Тулум как более доходная и рисковая. Мы работаем с обоими направлениями и можем посчитать оба сценария под ваш бюджет.
С чего начать
Оставьте заявку — ответим на русском, проверим объект юридически и проведём сделку под ключ, включая перевод денег из России и СНГ.