У американской недвижимости есть расход, который не виден ни в одном калькуляторе доходности и о котором почти не пишут по-русски. Он возникает один раз, но может стоить дороже всех остальных вместе взятых.
В чём суть
Наследство гражданина или резидента США не облагается налогом в пределах суммы, измеряемой миллионами долларов. У нерезидента необлагаемый минимум по американским активам составляет всего 60 000 долларов. Всё, что выше, облагается по прогрессивной шкале со ставкой, доходящей до 40 процентов.
Недвижимость, расположенная в США, относится к американским активам независимо от того, где живёт и какое гражданство имеет собственник. Квартира за 400 000 долларов означает, что примерно 340 000 попадают под налог, и счёт для наследников получается шестизначным.
Отдельная сложность: у России и США нет соглашения об избежании двойного налогообложения в части наследства, которое могло бы это смягчить.
Почему об этом узнают поздно
Риелтор не обязан об этом говорить, а покупателя в момент сделки волнует цена, доходность и оформление. Вопрос всплывает через годы — у семьи, в самый неподходящий момент, когда менять структуру владения уже поздно.
Пока налог не уплачен, распорядиться объектом сложно: он фактически заблокирован. Наследникам приходится либо находить деньги, либо продавать объект в спешке и на плохих условиях.
Что с этим делают
Решение выбирают до покупки, и оно зависит от суммы, состава семьи и ваших планов. Обсуждают, как правило, несколько направлений: структуру владения через иностранную компанию, совместное владение, страховые инструменты, покрывающие будущий налог, и разделение суммы между несколькими собственниками.
У каждого варианта своя цена и свои побочные последствия — часть из них создаёт другие налоги вместо решённого. Поэтому структуру считают вместе с американским налоговым специалистом под конкретную ситуацию, а не выбирают по статье в интернете. Мы подключаем такого специалиста до сделки, а не после.
Подберём объект под вашу задачу
Расскажите бюджет и цель — доход, ВНЖ или для жизни. Соберём подборку проверенных объектов за 24 часа и посчитаем реальную доходность с учётом расходов и сезонности.
Второй сюрприз: удержание при продаже
О нём тоже стоит знать заранее. По правилам FIRPTA при продаже американской недвижимости иностранным собственником покупатель обязан удержать часть суммы сделки и перечислить её в налоговую службу — стандартная ставка составляет 15 процентов от валовой цены продажи, а не от прибыли.
Излишне удержанное потом возвращают по декларации, но деньги замораживаются на месяцы. Планировать сделку и денежный поток нужно с учётом этого.
Значит ли это, что покупать в США не стоит
Нет. Это значит, что американскую недвижимость нельзя покупать так же, как турецкую или мексиканскую — по цене и доходности. Здесь сначала считают налоговую конструкцию, потом выбирают объект.
И отдельно проверяют само право купить: во Флориде и Техасе для граждан России действуют прямые ограничения. Об этом мы написали подробный разбор.
С чего начать
Скажите сумму, состав семьи и цель покупки — разберём налоговые последствия и предложим структуру владения до того, как вы выберете объект.
С чего начать
Оставьте заявку — ответим на русском, проверим объект юридически и проведём сделку под ключ, включая перевод денег из России и СНГ.