«Иностранцы покупают недвижимость в США без ограничений» — фраза, которую до сих пор повторяют почти все русскоязычные сайты. С 2023 года это неправда как минимум для двух крупнейших рынков, куда чаще всего и едут покупатели из России.
Разбираем честно: где нельзя, где можно и что проверить до того, как вы внесёте задаток. Данные актуальны на 26 июля 2026 года — законодательство по этой теме меняется быстро, и это важная оговорка, а не формальность.
Короткий ответ
Федерального запрета на покупку жилья гражданами России в США нет. Ограничения вводят отдельные штаты, и они очень разные по охвату.
Техас с 1 сентября 2025 года закрыт почти полностью — это самое жёсткое ограничение в стране, и о нём по-русски почти не пишут. Во Флориде ограничение зональное, а не сплошное: закрыты сельхозземля и радиус 10 миль вокруг военных объектов и критической инфраструктуры. Примерно в 36 штатах есть те или иные ограничения, но большинство касаются сельхозземли, участков у военных баз и критической инфраструктуры, а не покупки квартиры для жизни. В остальных штатах гражданин России покупает жильё на общих основаниях.
Флорида: закон SB 264 работает не так, как его пересказывают
Закон вступил в силу 1 июля 2023 года и относит Китай, Кубу, Иран, КНДР, Россию, Сирию и Венесуэлу к «странам, вызывающим озабоченность» (foreign countries of concern). Но охват для разных стран разный, и вот эту деталь пропускают почти все.
Сплошной запрет на покупку любой недвижимости по всему штату введён отдельной нормой и касается ТОЛЬКО граждан Китая. Россия под неё не подпадает.
Для граждан России ограничение зональное. Закрыты две категории: сельскохозяйственная земля и любая недвижимость, расположенная в радиусе десяти миль от военного объекта или объекта критической инфраструктуры. Вне этих зон закон покупку не ограничивает.
Внутри ограниченной зоны сохраняется исключение для жилья: можно приобрести ОДИН жилой объект площадью менее двух акров, расположенный не ближе пяти миль от военного объекта, при наличии действующей нетуристической визы США либо предоставленного убежища, и оформленный на имя этого человека.
Оговорка, которая на практике важнее самой нормы: военных объектов и объектов критической инфраструктуры во Флориде очень много, а понятие критической инфраструктуры определено широко — электростанции, водоочистные сооружения, порты, аэропорты, нефтеперерабатывающие мощности. Значительная часть плотно застроенного побережья в эти десять миль попадает. Поэтому вопрос решается не на уровне штата и даже не города, а по конкретному адресу.
Владельцы недвижимости в ограниченных зонах обязаны зарегистрировать владение. За просрочку регистрации предусмотрен штраф в размере 1 000 долларов за каждый день, а за нарушение самого запрета — уголовная ответственность и возможная конфискация объекта.
Что решил суд и почему закон продолжает действовать
Закон с самого начала оспаривается в судах. 4 ноября 2025 года Одиннадцатый апелляционный суд вынес решение по делу Shen: суд оставил в силе отказ в предварительном запрете в части требований о регистрации и аффидавите, а по самому запрету на покупку постановил, что у истцов нет процессуального права на иск, и не стал рассматривать его по существу.
Для покупателя это означает одно: SB 264 действует. Разбирательство в суде первой инстанции продолжается в 2026 году, статус может измениться — поэтому мы перепроверяем его перед каждой сделкой, а не полагаемся на прошлогодние статьи.
Техас: с 1 сентября 2025 года запрет шире флоридского
Это самое важное изменение, о котором по-русски почти не пишут. Губернатор Техаса подписал SB 17 20 июня 2025 года, закон вступил в силу 1 сентября 2025 года.
Закон запрещает приобретение недвижимости лицам, проживающим в «обозначенных странах», и гражданам этих стран независимо от места проживания. В список входят Китай, Иран, КНДР и Россия, а губернатор и директор национальной разведки могут его расширять.
Охват шире флоридского: закон распространяется на ЛЮБУЮ недвижимость — сельскохозяйственную, коммерческую, промышленную, жилую, а также на права на воду, подземные воды и полезные ископаемые. Никакой привязки к военным объектам, как во Флориде, здесь нет.
Исключения: граждане США и обладатели грин-карты. Кроме того, действует узкое исключение для жилья — человек из обозначенной страны может приобрести жилой объект, предназначенный для собственного проживания, если он законно находится и проживает в США. На тех, кто живёт за пределами США, это исключение не распространяется.
Ответственность серьёзная: нарушение квалифицируется как уголовное преступление категории state jail felony — до двух лет лишения свободы и штраф до 10 000 долларов. Для компаний предусмотрен иск на сумму до 250 000 долларов или половину стоимости объекта, а также принудительная продажа через генерального прокурора штата.
Недвижимость, находившаяся в иностранной собственности на 1 сентября 2025 года, может удерживаться, управляться, улучшаться, сдаваться и продаваться по прежним правилам.
Остальные штаты: что там ограничено на самом деле
К концу 2025 года примерно 36 штатов приняли те или иные законы, ограничивающие иностранное владение недвижимостью. Цифра звучит пугающе, но важно понимать, о чём именно эти законы.
В подавляющем большинстве случаев они касаются сельскохозяйственной земли, участков рядом с военными базами, объектов критической инфраструктуры, природных ресурсов — и чаще ограничивают компании, а не физических лиц, покупающих квартиру для жизни. Пример типового закона — Indiana HB 1183, который ограничивает и категории владельцев, и категории земли.
То есть в большинстве штатов гражданин России по-прежнему может купить жильё на общих основаниях. Но темп законотворчества высокий: в 2025 году в 38 штатах внесли 194 законопроекта по этой теме, 15 штатов приняли новые законы. Проверять статус нужно на дату сделки и по конкретному штату, а не по статье годичной давности.
Подберём объект под вашу задачу
Расскажите бюджет и цель — доход, ВНЖ или для жизни. Соберём подборку проверенных объектов за 24 часа и посчитаем реальную доходность с учётом расходов и сезонности.
Что происходит, если купить в обход запрета
Это не формальность. И во Флориде, и в Техасе предусмотрены не только штрафы, но и уголовная ответственность, и механизм принудительной продажи объекта через прокуратуру штата.
Отдельно отметим: покупка «на компанию» или на родственника проблему не решает. Обе нормы написаны так, что охватывают и косвенное владение, и контролирующую долю.
Отдельная проблема — титульные компании и эскроу-агенты. Они обязаны проверять статус покупателя и требовать аффидавит. Сделка, в которой это скрыто, вскрывается либо при закрытии, либо при перепродаже — и тогда проблема ложится уже на семью или наследников.
Аренда ограничений не имеет
Ни один из этих законов не ограничивает аренду жилья. Снять квартиру в Майами, Нью-Йорке, Хьюстоне или Лос-Анджелесе гражданин России может свободно — сложность там другая, отсутствие американской кредитной истории и SSN. Это решаемо, и мы разбираем способы отдельно.
Что мы делаем
Сначала проверяем ваше право купить в конкретном штате и по конкретному объекту — статус визы, расстояние до военных объектов, категорию земли. Только после этого начинаем подбор. Если в выбранном штате покупка вам закрыта, честно говорим об этом и предлагаем альтернативу: другой штат либо другую юрисдикцию с сопоставимой доходностью.
Отдельно разбираем налог на наследство для нерезидента — 40 процентов при необлагаемом минимуме 60 000 долларов. Структуру владения нужно продумать ДО покупки, потом менять её дорого.
С чего начать
Скажите штат, бюджет и ваш визовый статус — проверим, можете ли вы там покупать, и посчитаем полную смету сделки вместе с налогами.
С чего начать
Оставьте заявку — ответим на русском, проверим объект юридически и проведём сделку под ключ, включая перевод денег из России и СНГ.