Permiso de residencia por bienes raíces: dónde funciona de verdad y dónde no
Comprar un apartamento por sí solo casi nunca otorga un estatus migratorio — lo que lo otorga es una programa de un país concreto, y en el mundo existen unos diez de estos programas. A continuación — un análisis honesto lista: dónde computan el inmueble, por qué importe y en qué condiciones, y dónde la promesa «compra y obtén el permiso de residencia» simplemente no es verdad. Los umbrales y las reglas cambian, por eso a la fecha de tu consulta lo verificamos todo de nuevo.
El error principal: el estatus lo otorga el programa, no la compra
«Compra un inmueble y obtén permiso de residencia» suena como una regla, pero en realidad es la excepción. De entre los decenas de países donde un extranjero puede comprar libremente una vivienda, el estatus por compra lo otorgan unas diez, y cada una tiene su propio umbral, su tipo de inmueble y sus condiciones adicionales. Por eso la secuencia es siempre la misma: primero elegimos el programa, luego el inmueble que se ajusta a él. Al revés no funciona: un piso comprado «simplemente porque era bueno» normalmente no cumple los requisitos del programa.
Qué revisar en cualquier programa, más allá de la cifra
Tipo de inmueble: muchos programas aceptan solo obra nueva del promotor o únicamente inmuebles de la lista oficial. Plazo de tenencia: si vendes antes, pierdes el estatus. Requisito de ingresos: Cyprus y Malta no se fijan solo en la compra. Presencia obligatoria: en algunos lugares no hace falta vivir allí, y en otros no renuevan sin cumplir ese requisito. Y las consecuencias fiscales: el estatus de residente suele implicar residencia fiscal, y eso ya afecta a todos tus ingresos, no solo solo sobre los locales.
Cuándo es mejor no comprar
Si el objetivo es vivir, no invertir, comprar casi siempre cuesta más de lo necesario. El nómada digital, persona financieramente independiente, trabajo, estudios, reagrupación familiar otorgan el mismo permiso de residencia sin inmovilizar cientos de miles de dólares en un activo ilíquido. En América Latina — México, Chile, Panamá, Uruguay — los caminos hacia la residencia permanente y la ciudadanía son más cortos que en Europa, y los requisitos de ingresos, más flexibles. Lo decimos abiertamente, incluso cuando se trata de nuestro propio servicio de compra.
Ciudadanía por inversión — un capítulo aparte
Granada, Saint Kitts, Santo Tomé y Príncipe, Vanuatu otorgan pasaporte mediante donación o inversión aprobada inversión sin obligación de residir. Es un instrumento de movilidad, no de mudanza: lo que importa es la lista de países sin visado, la velocidad y cómo ven ese pasaporte los bancos al abrir cuentas. Granada cuenta con un argumento adicional: el tratado E-2 con EE. UU. Los inmuebles en estos programas son — una de las opciones de entrada, junto con el depósito no reembolsable, y no siempre es la más ventajosa.
Cómo trabajamos
Primero, un análisis gratuito: ciudadanía, ingresos, composición familiar, objetivo — y una lista de programas, que realmente están a tu alcance, con un presupuesto honesto y plazos reales. Si decides seguir adelante, buscamos el inmueble que se acepta en ese programa, lo verificamos legalmente, gestionamos el pago por una vía legal y gestionamos la solicitud junto con los abogados de SVOY Legal — hasta obtener la tarjeta o el pasaporte.
Dónde la propiedad otorga estatus migratorio
11 programas🇦🇪 EAU
Visa de inversor por 2 años; desde 2 000 000 AED (~545 000 $) — Golden Visa por 10 años
La combinación más eficaz de inmueble y estatus: el activo es líquido, no hay impuesto sobre la renta del alquiler y el estatus se renueva mientras seas propietario.
🇹🇷 Turquía
Ciudadanía y pasaporte, no permiso de residencia
La propiedad debe mantenerse durante tres años. El trámite suele llevar entre 6 y 10 meses e incluye al cónyuge y a los hijos menores de 18 años. La tasación la realiza un perito oficial — el precio en el contrato y la tasación deben coincidir.
🇨🇾 Chipre
Residencia permanente directa, sin permiso de residencia previo
Solo cuenta la obra nueva de promotor, más se requiere ingresos confirmados del extranjero. La residencia permanente no otorga derecho a trabajar por cuenta ajena en Cyprus.
🇬🇷 Grecia
Permiso de residencia por 5 años con renovación
El umbral varía según la región: 250 000 € en regiones alejadas, 400 000 € en la mayoría, 800 000 € en Atenas, Salónica, Mykonos y Santorini. No es obligatorio residir en el país.
🇲🇹 Malta
Residencia permanente para toda la familia
El programa se basa en aportaciones al Estado; el inmueble es un requisito obligatorio, no la inversión en sí. La evaluación del candidato es rigurosa y lleva tiempo.
🇭🇺 Hungría
Visa de inversión para visitantes, 10 años
A través de participaciones en fondos inmobiliarios — la compra directa de un apartamento no forma parte del programa. Otorga permiso de residencia en un país Schengen.
🇬🇪 Georgia
Permiso de residencia con renovación anual
El umbral de entrada más bajo. El estatus está vinculado a la propiedad: si vendes el inmueble, pierdes la base. Impuesto sobre la renta del alquiler: 5%.
🇵🇦 Panamá
Residencia permanente mediante visa de inversor cualificado
El estatus permanente se concede de inmediato y la propiedad debe mantenerse durante cinco años. Al cabo de varios años se abre la vía hacia la ciudadanía.
🇺🇾 Uruguay
Permiso de residencia de inversor, luego residencia permanente y ciudadanía
El umbral está vinculado a una unidad indexada, por lo que confirmamos la cifra en la fecha de presentación. Hay una alternativa más económica: el permiso de residencia por ingresos estables, que no requiere ninguna propiedad.
🇬🇩 Granada
Ciudadanía por inversión, pasaporte
Proyectos aprobados por el Estado; no es necesario residir en el país. Valor añadido: el tratado E-2 con EE. UU. permite a los ciudadanos de Granada solicitar una visa de negocios estadounidense.
🇰🇳 Saint Kitts y Nevis
Ciudadanía por inversión, pasaporte
El programa más antiguo del Caribe. El inmueble se mantiene durante siete años; no se exige residencia.
Los importes corresponden al umbral mínimo de entrada al programa para 2026, sin gastos de transacción, aranceles y honorarios de abogados. Los programas cambian con frecuencia: confirmamos las condiciones antes de presentar la solicitud con un abogado especializado en el país.
Dónde la compra no otorga estatus migratorio
Hablemos claro🇲🇽 México
Comprar una propiedad no otorga estatus
Y este es nuestro enfoque principal, así que lo decimos sin rodeos: un apartamento en Cancún no otorga visa ni residencia. La residencia temporal se obtiene por ingresos (aproximadamente desde $4 500 al mes durante los últimos seis meses) o por saldo en cuenta (alrededor de $75 000), así como por matrimonio o vínculos familiares. La buena noticia es que estos caminos son más sencillos que los europeos, y a los cuatro años se abre la puerta a la ciudadanía.
🇺🇸 EE. UU.
La compra no otorga visado ni green card
Un extranjero puede comprar una vivienda en EE. UU. sin restricciones, pero eso no tiene ningún efecto sobre su estatus migratorio. La EB-5 es una inversión en un negocio desde $800 000 con creación de empleo, no una compra de vivienda.
🇨🇦 Canadá
No existe programa por inversión inmobiliaria
Además, los compradores extranjeros enfrentaban restricciones directas para adquirir vivienda. La inmigración se canaliza a través del trabajo, los estudios y los programas provinciales.
🇨🇱 Chile
Comprar una propiedad no otorga estatus
A cambio, el permiso de residencia en sí es relativamente fácil de obtener por trabajo, negocio o vínculos familiares, y a los cinco años se accede a la residencia permanente. Los extranjeros pueden comprar inmuebles libremente.
🇪🇸 España
La visa dorada por compra de inmuebles quedó cancelada
El programa está cerrado desde abril de 2025. Quedan otras vías: nómada digital, rentista, estudios, trabajo.
🇵🇹 Portugal
Los inmuebles fueron excluidos de la visa dorada
Desde octubre de 2023, la compra de vivienda ya no está incluida en el programa. Siguen vigentes las inversiones en fondos, ciencia y creación de empleo.
🇹🇭 Tailandia
La compra no otorga visado
Existe el Thailand Privilege (básicamente una visa de pago a varios años) y el LTR, donde la propiedad puede incluirse en el paquete general de inversiones. Un apartamento por sí solo no otorga estatus, y los extranjeros no pueden comprar terrenos.
🇮🇩 Indonesia (Bali)
Una villa en leasehold no otorga estatus migratorio
El extranjero no es propietario del terreno, sino titular de un derecho de arrendamiento. Para estancias largas se utiliza la second home visa vinculada a un depósito bancario, o bien visas de trabajo e inversión.
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País, estatus deseado, composición familiar y plazos — con eso basta para identificar los programas que realmente tienes disponibles, con un presupuesto honesto y cronograma.
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Escribir por WhatsAppEscribir en TelegramLa consulta es gratuita. Los trámites los gestionan los abogados de SVOY Legal / Enjoy Freedom — solicitud nos llega a nosotros, y a partir de ahí te conectamos con el especialista adecuado.
- Compra: tú no pagas nada. Ni la consulta, ni la búsqueda, ni acompañamiento de la operación. La comisión en compraventa la paga el vendedor.
- Solo se acepta alquiler en España y en Italia. Allí el precio es — un mes de alquiler más IVA 21 %, en dos pagos: el primero 40 % del coste antes de empezar a trabajar, en Barcelona — 1 000 €, en Valencia y Alicante — 726 € con IVA, resto al firmar contrato de alquiler. En los demás países, la búsqueda de alquiler es gratuita.
- Permiso de residencia y estatus — de pago, gestionado por los abogados de SVOY Legal. Análisis de la situación gratuito; el coste de la gestión depende del país y del motivo, toda la tarifa — en svoy.io.
- Buscamos hasta que te instales. El trabajo comienza tras el contrato de del servicio y la apertura del chat de trabajo, no después de una llamada.
- Garantía «Antes de la entrada». No damos la tarea por resuelta en la quinta opción: trabajamos 40–100+ inmuebles y continuamos la búsqueda hasta que te instales. Si el servicio no se presta, el primer pago se devuelve según el contrato.