Calculadora de rentabilidad
Calcula no el porcentaje bruto del anuncio, sino lo que realmente te quedará a ti después de impuestos, gestión y mantenimiento.
En los anuncios la rentabilidad casi siempre se indica en bruto: alquiler anual, dividida entre el precio. Es una cifra atractiva que no existe en la realidad. La rentabilidad real el resultado se obtiene después de descontar el impuesto sobre la renta del no residente, la comisión de la empresa gestora, el mantenimiento, el impuesto sobre los bienes y los periodos sin huéspedes.
La diferencia suele ser de un tercio a la mitad. A continuación, un cálculo donde se ve cada línea. Las tasas se han ajustado al mercado de cada ciudad, y cualquier se puede ajustar a tu situación.
Tus parámetros
Las tarifas se han tomado del mercado de la ciudad. Cualquiera puede ajustarse.
Consultar tarifas manualmente
Qué resulta
Más importante que la rentabilidad. Las propiedades en la costa se escrituran mediante un fideicomiso bancario: el mantenimiento cuesta alrededor de $500–700 al año, ya incluidos en el cálculo.
Lo que más a menudo se olvida calcular
Impuesto sobre la renta de no residentes
La línea más cara que se olvida incluir. México retiene el 25% sobre el alquiler bruto de alquiler a propietarios sin RFC — el número fiscal local. España cobra 24% sobre el importe bruto para no residentes de fuera de la UE, sin deducción de gastos allí no se puede deducir nada. EE. UU. retiene el 30%, Canadá el 25%. Tramitar el RFC y el representante fiscal en México reduce la tasa aproximadamente al doble, y es lo primero que conviene hacer tras la compra.
Comisión de la empresa gestora
En alquiler por días, eso representa entre el 15 y el 25% de los ingresos; en alquiler a largo plazo, 5–10 por ciento. La empresa se encarga de los check-ins, la limpieza, la ropa de cama y la comunicación con huéspedes y reparaciones menores. Calcular la rentabilidad sin esta partida solo es posible si si vives en la misma ciudad y estás dispuesto a gestionar el inmueble tú mismo.
Ocupación, no temporada
Una propiedad turística no se alquila los 365 días del año. Una referencia honesta es el 55–70 por ciento de ocupación al año, y depende mucho del edificio concreto. En Batumi o en las islas griegas islas la estacionalidad es muy marcada: casi todos los ingresos se concentran en cuatro meses. En Cancún y Dubái la temporada alta es más larga y las caídas de demanda son más suaves.
Derecho a arrendar por días
En Tailandia, el alquiler por menos de 30 días requiere licencia hotelera. Barcelona no emite nuevas licencias turísticas y está eliminando existentes. Muchos condominios prohíben el alquiler por días en su reglamento vivienda. Hay que verificarlo antes del depósito: un inmueble con una rentabilidad estimada excelente rentabilidad puede resultar ser un inmueble que no se puede alquilar como tenías previsto.
Gastos de entrada y salida
La calculadora muestra los ingresos anuales, pero la operación también tiene gastos únicos. En México, el impuesto de adquisición ISAI es de aproximadamente el 2–3 por ciento, más notaría, constitución del fideicomiso y autorización del Ministerio de Asuntos Exteriores — en total, habitualmente entre 5 y 8 por ciento del precio. Al vender se genera un impuesto sobre la plusvalía. Mostramos el presupuesto completo antes de que pagues la señal.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad se considera normal para una propiedad en el extranjero?
Una rentabilidad bruta del 7–12% y neta del 5–8% es una referencia realista para mercados turísticos como Cancún, Phuket o Bali. En Europa las cifras son menores: bruta 4–6%, neta 2–4%. Si te prometen un 15% neto, pregunta qué dedujeron exactamente de esa cifra.
¿Por qué la rentabilidad neta es tan inferior a la bruta?
Del alquiler bruto se descuentan la comisión de la empresa gestora (15–25 % en alquiler por días), el impuesto sobre la renta de no residentes, los gastos de mantenimiento, el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro y los períodos sin ocupación. En conjunto, eso se lleva entre un tercio y la mitad de los ingresos.
¿Qué impuesto paga un no residente sobre el alquiler?
México retiene el 25% sobre el alquiler bruto al no residente sin RFC; EE. UU., el 30%; Canadá, el 25%; España, el 24% sobre el importe bruto sin posibilidad de deducir gastos. En los EAU no hay impuesto sobre los ingresos por alquiler; en Georgia es del 5%. Esta cifra casi nunca aparece en los cálculos ajenos.
¿Qué tasa de ocupación fijar en el alquiler por días?
El rango realista para un inmueble turístico es del 55–70% de ocupación anual. El 85% solo se da en inmuebles fuertes con una gestora con experiencia y en un buen año. Mostramos la ocupación real de los apartamentos del mismo edificio, no la media de la ciudad.
¿Tener en cuenta la revalorización del inmueble?
Se puede considerar, pero con cautela: los ingresos por alquiler los recibes de verdad, mientras que la revalorización solo te la prometen. En el cálculo mostramos el alquiler y la plusvalía por separado, para que veas de qué se compone el resultado.
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Qué es lo que probablemente te frena
«¿Cómo voy a transferir el dinero?»
Esta es la primera barrera que bloquea la mayoría de las operaciones. Planificamos la ruta de pago antes del depósito y gestionamos el cobro de forma legal y puntual, adaptándonos a tu cantidad y tu banco.
«¿Y si el inmueble tiene problemas?»
Antes del depósito revisamos la titularidad, las cargas y los permisos. Si el inmueble presenta riesgos, lo decimos claramente y proponemos una alternativa.
«No conozco el idioma ni las leyes»
Gestionamos toda la transacción y explicamos cada documento antes de que lo firmes. Sabes exactamente por qué pagas en cada paso.
Calculamos según tu inmueble
Envíanos el enlace al anuncio o dinos tu presupuesto y ciudad. Calculamos según las tarifas reales de este inmueble, te mostramos la ocupación real de los apartamentos vecinos y te daremos el presupuesto completo de la operación — impuestos y trámites incluidos.
Toda inversión debe analizarse antes de la compra, no después
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