Inversión inmobiliaria — calculamos lo que realmente te queda
La rentabilidad bruta que aparece en la publicidad y el dinero que realmente llega a tu cuenta son cifras distintas, y la diferencia puede alcanzar la mitad. Nosotros calculamos la segunda: descontando el impuesto de no residente, la comisión de la empresa gestora, los gastos de mantenimiento y los períodos sin inquilinos. A partir de ahí, buscamos el inmueble que sostenga esa cifra.
De qué se componen tus ingresos y qué se descuenta de ellos
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio. Pero ese dinero no llega íntegro a tu bolsillo: la comisión de la empresa gestora en el alquiler por días se lleva entre el 15 y el 25% de los ingresos; el impuesto del no residente — su parte sobre el importe bruto, gastos de mantenimiento e impuesto sobre el patrimonio — 1,5–2% del valor del inmueble al año, más los períodos sin ocupación entre huéspedes. Un apartamento vacacional con el 11% bruto declarado suele dar un 5–7% neto. Es una cifra normal — lo malo es cuando la llaman once.
El impuesto para no residentes: la línea que no aparece en los cálculos ajenos
México retiene el 25% sobre el alquiler bruto al no residente sin RFC; con RFC tramitado la tarifa baja hasta aproximadamente el 12 % y los gastos se pueden deducir — tramitación se amortiza en el primer año. Estados Unidos retiene el 30%, Canadá el 25%, España el 24% sobre el ingreso bruto del importe sin derecho a deducir absolutamente nada. En los EAU no hay impuesto sobre la renta del alquiler, en Georgia es del 5%. Esta sola línea cambia la elección del país más que la diferencia en la tasa de alquiler.
¿Por días o a largo plazo?
El alquiler por días en un destino turístico ofrece un rendimiento bruto del 10–12%, pero solo con una ocupación del 60–70% al año y requiere una empresa gestora. El alquiler a largo plazo ofrece un 6–7 %, pero sin operativa y casi sin períodos vacíos. Revisamos la ocupación real de los pisos vecinos en el mismo edificio, y no el promedio de la ciudad: dentro de un mismo complejo la diferencia puede ser del doble.
Obra nueva frente a segunda mano
Durante la construcción, el promotor ofrece pagos fraccionados y fija el precio: en Cancún la diferencia entre el inicio de obras y la entrega en un horizonte de 2 a 3 años es del 20 al 40%. A cambio, asumes riesgo del promotor y vives varios años sin ingresos por alquiler. Un inmueble terminado ofrece ingresos desde el primer mes, pero cuesta más. Ambas estrategias son válidas — la elección depende de si lo que buscas es flujo de caja o plusvalía.
Qué verificamos antes de que pagues la señal
Título y cargas, licencias de construcción, historial de entrega del promotor y su situación financiera, estatus del suelo (los terrenos ejido en México no otorgan un título ordinario, y ningún fideicomiso lo corregirá), los gastos reales del condominio y las normas del complejo — en muchos edificios el alquiler por días está expresamente prohibido por los estatutos, algo que se descubre solo después de la compra.
Gestión del activo
Después de la operación, la propiedad hay que alquilarla, mantenerla y rendir cuentas ante Hacienda. Nos encargamos de esto sobre sí mismo: entrada y limpieza, reformas y mobiliario, informe mensual con datos reales en cifras, declaraciones en destino. Al vender — preparación de la venta y cierre de la operación.
Dónde miramos ahora
El destino principal es Cancún y la Riviera Maya: flujo turístico estable, tarifas en dólares, compra por parte de un extranjero a través del fideicomiso, entrada desde 262 000 $ en plano. A continuación — EAU (sin impuesto sobre el alquiler y estatus de residente desde 750 000 dírhams), Chile, Panamá y Uruguay, para quien piensa en toda Latinoamérica y no solo en un destino turístico.
Calcula tu rentabilidad
Con impuesto de no residenteLas tarifas se han tomado del mercado de la ciudad — cualquiera puede ajustarse al inmueble concreto. El cálculo muestra tanto la cifra bruta como la neta, y qué es exactamente lo que se pierde entre una y otra.
Tus parámetros
Las tarifas se han tomado del mercado de la ciudad. Cualquiera puede ajustarse.
Consultar tarifas manualmente
Qué resulta
Más importante que la rentabilidad. Las propiedades en la costa se escrituran mediante un fideicomiso bancario: el mantenimiento cuesta alrededor de $500–700 al año, ya incluidos en el cálculo.
Encontramos el inmueble que se adapta a tu estrategia
Siete preguntas sobre tu objetivo, presupuesto y plazo. A cambio — dos o tres inmuebles con el cálculo de rentabilidad neta, no una lista de todo lo que hay en el mercado.
¿Con qué objetivo quieres adquirir el inmueble?
Respondemos nosotros mismos — suele ser en menos de una hora. Pero si quieres más rapidez, escríbenos por WhatsApp: tus respuestas ya están incluidas en el mensaje, no es necesario escribir no hace falta nada.
Escribir por WhatsAppEscribir en TelegramInmuebles de inversión en Cancún — en búsqueda ahora mismo
Proyectos que gestionamos directamente. Para cada uno te enviamos el cálculo de rentabilidad, plantas, precios y presupuesto de gastos de la operación.
Todos los inmuebles en Cancún (11) →
¿No encontraste lo que buscabas? Escríbenos por WhatsApp — encontramos lo que mejor se adapta a tu objetivo.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad se considera normal para una propiedad en el extranjero?
Una rentabilidad bruta del 7–12% y neta del 5–8% es una referencia realista para mercados turísticos como Cancún, Phuket o Bali. En Europa los números son menores: bruta 4–6%, neta 2–4%. Si te prometen un 15% neto, pregunta exactamente qué dedujeron.
¿Qué impuesto paga un no residente sobre el alquiler?
México retiene el 25% sobre el alquiler bruto al no residente sin RFC y el 12% con RFC tramitado; EE. UU., el 30%; Canadá, el 25%; España, el 24% sin posibilidad de deducir gastos. En los EAU no hay impuesto sobre los ingresos por alquiler; en Georgia es del 5%.
¿Qué es más rentable: el alquiler por días o el alquiler a largo plazo?
El alquiler por días ofrece una tasa bruta más alta, pero se lleva entre un 15 y un 25% en concepto de empresa gestora y depende de la ocupación. El alquiler a largo plazo tiene una tasa menor, aunque es predecible y apenas genera gastos operativos. En destinos turísticos, la diferencia en rentabilidad neta suele ser menor de lo que parece.
¿Vale la pena comprar en fase de construcción?
El pago aplazado del promotor permite fijar el precio y distribuir los pagos, mientras que la diferencia entre la fase de excavación y la entrega en mercados en alza puede alcanzar el 20–40%. A cambio, asumes el riesgo del promotor y varios años sin ingresos por alquiler. Son estrategias distintas, no una mejor que la otra.
¿Se puede invertir desde Rusia en 2026?
Sí. Las transferencias bancarias directas desde Rusia no funcionan, por lo que canalizamos el pago por una vía legal, coordinada con la fecha de la operación. Preparamos por separado la documentación que acredita el origen de los fondos para el banco y el notario.
- Compra: tú no pagas nada. Ni la consulta, ni la búsqueda, ni acompañamiento de la operación. La comisión en compraventa la paga el vendedor.
- Solo se acepta alquiler en España y en Italia. Allí el precio es — un mes de alquiler más IVA 21 %, en dos pagos: el primero 40 % del coste antes de empezar a trabajar, en Barcelona — 1 000 €, en Valencia y Alicante — 726 € con IVA, resto al firmar contrato de alquiler. En los demás países, la búsqueda de alquiler es gratuita.
- Permiso de residencia y estatus — de pago, gestionado por los abogados de SVOY Legal. Análisis de la situación gratuito; el coste de la gestión depende del país y del motivo, toda la tarifa — en svoy.io.
- Buscamos hasta que te instales. El trabajo comienza tras el contrato de del servicio y la apertura del chat de trabajo, no después de una llamada.
- Garantía «Antes de la entrada». No damos la tarea por resuelta en la quinta opción: trabajamos 40–100+ inmuebles y continuamos la búsqueda hasta que te instales. Si el servicio no se presta, el primer pago se devuelve según el contrato.