Карибское побережье Мексики обещает 8–12 процентов годовых — цифры, которых нет ни в Европе, ни в большинстве азиатских направлений. Они реальны, но почти всегда публикуются как валовые: до налогов, содержания и простоя. Разберём, что остаётся на руках.
Ставки по городам
Тулум даёт самую высокую доходность краткосрочной аренды — ориентировочно 9–12 процентов годовых при грамотном управлении. Канкун и Плая-дель-Кармен — 7–11 процентов. Тихоокеанские Пуэрто-Вальярта и Лос-Кабос — 6–9 процентов.
Долгосрочная сдача во всех этих городах спокойнее и ниже: 5–7 процентов. Меньше денег, но и меньше хлопот, нет сезонных провалов и износ объекта заметно ниже.
Что вычитается из валовой цифры
Комиссия управляющей компании при краткосрочной сдаче — обычно 15–25 процентов от дохода. Это самая крупная статья, и без управляющего в туристической аренде на расстоянии обойтись сложно.
Далее: взносы в кондоминиуме за обслуживание здания, бассейна и охраны; ежегодный налог predial; обслуживание траста fideicomiso около 450–555 долларов; налог на доход от аренды; уборка между гостями и расходники; амортизация мебели и техники, которая в туристическом объекте изнашивается быстро.
После всех вычетов заявленные 10 процентов часто превращаются в 6–7 чистыми. Это по-прежнему хороший показатель, но планировать бюджет надо от него.
Сезонность — главный фактор
Карибское побережье живёт зимним сезоном: пик приходится на декабрь–март, когда приезжают американцы, канадцы и европейцы. Летом загрузка падает, а в сентябре–октябре добавляется сезон ураганов, когда часть объектов простаивает почти полностью.
Тулум сезонен сильнее Канкуна: у Канкуна есть международный аэропорт, конференции и деловой поток, которые сглаживают провалы. При расчёте окупаемости считайте не среднюю ставку за высокий сезон, а годовую загрузку — обычно она составляет 55–70 процентов даже у хорошо управляемых объектов.
Порог входа и что за него получаешь
В Канкуне ликвидные кондо начинаются примерно от 150 тысяч долларов, в Puerto Cancún и на первой линии — от 250 тысяч. В Тулуме студии в новостройках Aldea Zama и La Veleta — от 150 тысяч, у пляжа — от 400 тысяч. В Плая-дель-Кармен вход ниже: студии от 130–150 тысяч.
Не забывайте про 5–7 процентов расходов на сделку сверх цены и про то, что объект под сдачу нужно обставить — это ещё 10–20 тысяч на квартиру, если мебели нет.
Подберём объект под вашу задачу
Расскажите бюджет и цель — доход, ВНЖ или для жизни. Соберём подборку проверенных объектов за 24 часа и посчитаем реальную доходность с учётом расходов и сезонности.
Краткосрочная или долгосрочная сдача
Краткосрочная даёт больше денег, но требует управления, быстро изнашивает объект и зависит от сезона и от регулирования: правила для туристической аренды в популярных локациях периодически ужесточаются, и это стоит учитывать в горизонте пяти лет.
Долгосрочная даёт 5–7 процентов, зато стабильный поток и минимум участия. На практике многие делают гибрид: сдают посуточно в высокий сезон и на длительный срок в низкий.
Риски, которые надо считать до покупки
Первое — земля. В Тулуме часть проектов строится на участках со статусом ejido, то есть общинной земле, которая не даёт нормального титула. Проверка происхождения участка обязательна.
Второе — застройщик. На побережье много продаж на этапе строительства с рассрочкой, и риск недостроя здесь выше, чем в Дубае с его эскроу-регулированием. Смотрим разрешения и историю сданных объектов.
Третье — налог при выходе. Нерезидент платит налог на прирост капитала по менее выгодным правилам, чем налоговый резидент. Если планируете продавать через несколько лет, стратегию выхода надо проектировать до входа.
Четвёртое — переоценка. Часть роста цен в Тулуме уже произошла авансом, под ожидания от Tren Maya и нового аэропорта. Считать вход нужно по текущей доходности, а не по обещаниям будущего роста.
Как мы считаем
Мы не берём среднюю цифру по рынку. По конкретному объекту смотрим фактическую загрузку в его комплексе, ставку по сезонам, размер взносов, условия управляющей компании и налоговую нагрузку — и показываем чистую доходность, а не валовую.
Пришлите объект, который рассматриваете, или скажите бюджет — сделаем расчёт и покажем, что останется на руках.
С чего начать
Оставьте заявку — ответим на русском, проверим объект юридически и проведём сделку под ключ, включая перевод денег из России и СНГ.