Калькулятор доходности
Считает не валовую цифру из рекламы, а то, что реально останется у вас после налога, управления и содержания.
В объявлениях доходность почти всегда пишут валовую: годовая аренда, делённая на цену. Это красивая цифра, которой не существует. Реальный результат получается после того, как из неё вычтут налог на доход нерезидента, комиссию управляющей компании, содержание дома, налог на имущество и простои между гостями.
Разница обычно составляет от трети до половины. Ниже — расчёт, где видно каждую строку. Ставки подставлены по рынку конкретного города, и любую можно поправить под свой случай.
Ваши параметры
Ставки подставлены по рынку города. Любую можно поправить.
Уточнить ставки вручную
Что получится
Важнее доходности. Побережье оформляется через банковский траст fideicomiso: содержание около $500–700 в год, они уже учтены.
Что чаще всего забывают посчитать
Налог на доход нерезидента
Самая дорогая забытая строка. Мексика удерживает 25 процентов с валовой аренды у собственника без RFC — местного налогового номера. Испания берёт 24 процента с валовой суммы у нерезидента из-за пределов ЕС, причём расходы там вычесть нельзя вообще. США удерживают 30 процентов, Канада — 25. Оформление RFC и налогового представителя в Мексике снижает ставку примерно вдвое, и это первое, что стоит сделать после покупки.
Комиссия управляющей компании
При посуточной сдаче это 15–25 процентов от дохода, при долгосрочной — 5–10 процентов. Компания берёт на себя заезды, уборку, бельё, общение с гостями и мелкий ремонт. Считать доходность без этой строки можно, только если вы живёте в том же городе и готовы заниматься объектом сами.
Загрузка, а не сезон
Курортный объект не сдаётся 365 дней. Честный ориентир — 55–70 процентов в год, и он сильно зависит от конкретного дома. В Батуми или на греческих островах сезонность жёсткая: почти весь доход приходит за четыре месяца. В Канкуне и Дубае сезон длиннее и провалы мягче.
Право сдавать посуточно
В Таиланде сдача меньше чем на 30 дней требует гостиничной лицензии. Барселона не выдаёт новые туристические лицензии и сворачивает существующие. Многие кондоминиумы запрещают посуточную аренду правилами дома. Проверять это нужно до задатка: объект с прекрасной расчётной доходностью может оказаться объектом, который нельзя сдавать так, как вы планировали.
Расходы на входе и выходе
Калькулятор считает годовой доход, но у сделки есть и разовые расходы. В Мексике это налог на приобретение ISAI около 2–3 процентов, нотариус, оформление траста fideicomiso и разрешение МИД — в сумме обычно 5–8 процентов от цены. При продаже возникает налог на прирост стоимости. Мы показываем полную смету до того, как вы вносите задаток.
Частые вопросы
Какая доходность считается нормальной для зарубежной недвижимости?
Валовая доходность 7–12% и чистая 5–8% — рабочий ориентир для курортных рынков вроде Канкуна, Пхукета или Бали. В Европе цифры ниже: валовая 4–6%, чистая 2–4%. Если вам обещают 15% чистыми, спросите, что именно вычли из этой цифры.
Почему чистая доходность так сильно ниже валовой?
Из валовой аренды вычитается комиссия управляющей компании (15–25% при посуточной сдаче), налог на доход нерезидента, содержание дома, налог на имущество, страховка и простои. В сумме это съедает от трети до половины дохода.
Какой налог платит нерезидент с аренды?
Мексика удерживает 25% с валовой аренды у нерезидента без RFC, США — 30%, Канада — 25%, Испания — 24% с валовой суммы без права вычесть расходы. В ОАЭ налога на доход с аренды нет, в Грузии он составляет 5%. Эту строку почти никогда не показывают в чужих расчётах.
Какую загрузку ставить при посуточной сдаче?
Реалистичный диапазон для курорта — 55–70% в год. 85% бывает только у сильных объектов с опытной управляющей компанией и в удачный год. Мы показываем фактическую загрузку соседних квартир в том же доме, а не среднюю по городу.
Учитывать ли рост цены объекта?
Учитывать можно, но осторожно: доход от аренды вы получаете, а рост цены вам только обещают. В расчёте мы показываем аренду и рост отдельно, чтобы было видно, из чего складывается результат.
Объекты в Канкуне — сейчас в подборе
Живые предложения от наших партнёров. Откройте карточку — там все фото, характеристики и расчёт расходов по сделке.
Вся недвижимость в Канкуне (18) →
Не нашли подходящее? Напишите в WhatsApp — подберём под вашу задачу.
Что вас, скорее всего, останавливает
«Как я переведу деньги?»
Это первый вопрос, на котором встаёт большинство сделок. Мы планируем маршрут платежа до задатка и проводим оплату легально и в срок — под вашу сумму и банк.
«А если объект проблемный?»
До задатка проверяем право собственности, обременения и разрешения. Если объект рискованный — говорим об этом прямо и предлагаем другой.
«Я не знаю языка и законов»
Ведём всю сделку на русском и объясняем каждый документ до подписания. Вы понимаете, за что платите, на каждом шаге.
Посчитаем по вашему объекту
Пришлите ссылку на объявление или скажите бюджет и город. Посчитаем по фактическим ставкам этого дома, покажем реальную загрузку соседних квартир и назовём полную смету сделки — вместе с налогами и оформлением.
Инвестиция должна считаться до покупки, а не после
Оставьте заявку — вернёмся с конкретными вариантами и честным расчётом, а не с общей презентацией.