Цена объекта в объявлении — не та сумма, которую вы заплатите. В Мексике к ней добавляется 5–7 процентов расходов на оформление, а дальше идут ежегодные платежи и налог при выходе, о котором обычно вспоминают слишком поздно. Разберём всю картину.
Разовые расходы при покупке
Налог на переход права собственности ISAI — основная статья, около 2 процентов от оценочной стоимости объекта. Ставка устанавливается штатом и муниципалитетом, поэтому в разных местах отличается: где-то ближе к 2, где-то до 4 процентов.
Услуги нотариуса (notario público) — он ведёт сделку, проверяет титул и регистрирует право. Обычно от 1 до 1,5 процента от суммы сделки.
Создание траста fideicomiso, если объект в прибрежной зоне, — разовый платёж банку от полутора до нескольких тысяч долларов. Плюс разрешение МИД Мексики на приобретение иностранцем.
Регистрация в публичном реестре, оценка объекта (avalúo) и справки об отсутствии задолженностей по налогам и коммунальным платежам. По отдельности суммы небольшие, но вместе набегают.
Итог: закладывайте 5–7 процентов сверх цены. При объекте за 200 тысяч долларов это 10–14 тысяч дополнительно.
Кто платит комиссию агента
В Мексике комиссия риелтора традиционно лежит на продавце и составляет обычно 5–7 процентов. Для покупателя это означает, что цена в объявлении уже включает вознаграждение продающей стороны.
Это важно понимать при торге: у продавца есть запас, и он это знает. Реальная переговорная вилка на вторичном рынке обычно составляет 5–10 процентов от заявленной цены, на новостройки от застройщика — меньше, но там могут дать рассрочку или включить мебель.
Ежегодные расходы собственника
Налог на недвижимость predial — приятная особенность Мексики: он низкий, доли процента от кадастровой стоимости. Для большинства квартир это сотни долларов в год, а при оплате в начале года обычно дают скидку.
Обслуживание траста — около 450–555 долларов в год, если объект в прибрежной зоне.
Взносы кондоминиума (mantenimiento) — за охрану, бассейн, лифты, уборку территории. В курортных комплексах это ощутимая сумма, иногда сопоставимая с predial за год, но в месяц. Уточняйте размер до покупки: в премиальных комплексах он может серьёзно менять экономику вложения.
Страхование объекта — не обязательно по закону, но на побережье в зоне ураганов разумно.
Налог на доход от аренды
Доход от сдачи облагается, и для его легального оформления нужен налоговый номер RFC, который выдают резидентам. Ставка зависит от режима налогообложения и от того, являетесь ли вы налоговым резидентом Мексики.
Практический вывод: если объект покупается под сдачу, вопрос налогового оформления надо решать сразу, а не потом. Нелегальная сдача через зарубежные платформы без RFC создаёт проблемы и при продаже, и при попытке вывести доход.
Подберём объект под вашу задачу
Расскажите бюджет и цель — доход, ВНЖ или для жизни. Соберём подборку проверенных объектов за 24 часа и посчитаем реальную доходность с учётом расходов и сезонности.
Налог при продаже — самое важное
Здесь разница между резидентом и нерезидентом принципиальна. Налоговый резидент Мексики при выполнении ряда условий может получить освобождение от налога на прирост капитала по основному жилью — это существенная льгота.
Нерезидент такой льготы не имеет и платит налог по менее выгодным правилам: расчёт ведётся либо от полной заявленной стоимости, либо от чистой прибыли, и ставки заметно выше.
Отсюда практический вывод, который стоит денег: если вы планируете держать объект несколько лет и потом продавать, вопрос налогового статуса надо продумать до покупки. Иногда имеет смысл оформить резиденцию именно из налоговых соображений.
Занижение цены в договоре — почему это ловушка
Иногда продавец предлагает указать в договоре сумму ниже реальной, чтобы сэкономить на ISAI. Экономия сегодня оборачивается потерей завтра: при продаже ваш прирост капитала будет считаться от заниженной цены покупки, и налог окажется значительно больше сэкономленного.
Плюс это создаёт проблему с подтверждением происхождения средств и расхождение с суммой, которую вы реально перевели. Мы такие схемы не рекомендуем и объясняем клиенту цифрами, во что они обойдутся на выходе.
Что делаем мы
Считаем полную стоимость владения по конкретному объекту: цена, все расходы на сделку, ежегодные платежи и прогноз налога при выходе. Проводим оплату из России и СНГ через Muvex и готовим подтверждение происхождения средств — нотариус и банк обязаны проверить источник денег.
Скажите объект или бюджет — покажем полную картину расходов, а не только цену.
С чего начать
Оставьте заявку — ответим на русском, проверим объект юридически и проведём сделку под ключ, включая перевод денег из России и СНГ.